Luật Đất đai 2024 đã có những thay đổi quan trọng trong quy trình đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt liên quan đến nhà đầu tư nước ngoài. Việc này không chỉ đòi hỏi nhà đầu tư FDI phải tuân thủ quy trình chặt chẽ mà còn cần chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ pháp lý, năng lực tài chính và sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
DNP Viet Nam Law Firm sẽ cung cấp đầy đủ về thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất theo luật mới và chỉ ra những lưu ý pháp lý quan trọng dành cho nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
1. Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất
Theo Điều 125 và Điều 229 Luật Đất đai 2024, quy trình đấu giá quyền sử dụng đất được chia thành 6 bước chính, áp dụng cho các khu đất đưa ra đấu giá để giao đất hoặc cho thuê đất:
1.1. Bước 1. Lập phương án và chuẩn bị
- Đơn vị quản lý quỹ đất lập phương án đấu giá, gửi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Hồ sơ khu đất được gửi cơ quan quản lý đất đai để xác định giá khởi điểm.
- UBND cấp có thẩm quyền quyết định tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.
1.2. Bước 2. Tổ chức lựa chọn đơn vị đấu giá
Đơn vị tổ chức đấu giá ký hợp đồng với tổ chức đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện cuộc bán đấu giá theo quy định của Luật Đấu giá tài sản.
1.3. Bước 3. Công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất
- Sau khi phiên đấu giá thành công, hồ sơ được trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.
- Quyết định được gửi đến cơ quan thuế, cơ quan đất đai và người trúng đấu giá.
1.4. Bước 4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính sau khi trúng đấu giá
Người trúng đấu giá có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đúng thời hạn theo thông báo của cơ quan thuế.
1.5. Bước 5. Giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất/cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng thuê đất được ký (nếu áp dụng), và dữ liệu đất đai được cập nhật vào hệ thống.
1.6. Bước 6. Bàn giao đất và Giấy chứng nhận cho người trúng đấu giá
Cơ quan quản lý đất đai phối hợp với UBND cấp xã tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư.
2. Những lưu ý quan trọng cho nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
2.1. Chuẩn bị kỹ hồ sơ và chứng minh năng lực tài chính, kinh nghiệm
CSPL: Điều 22, khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư 2020; Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; Điểm b khoản 3 Điều 125 Luật Đất đai 2024.
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài muốn tham gia đấu giá quyền sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý bao gồm:
- Giấy phép kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư còn hiệu lực;
- Báo cáo tài chính đã kiểm toán trong 2 năm gần nhất để chứng minh năng lực tài chính;
- Tài liệu chứng minh nguồn vốn thực hiện dự án như xác nhận vốn chủ sở hữu, cam kết hỗ trợ tín dụng từ ngân hàng, hoặc cam kết góp vốn từ công ty mẹ (nếu có);
- Giải trình năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án có quy mô tương tự.
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài cam kết tuân thủ pháp luật Việt Nam về đấu giá tài sản, đất đai, đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản.
Xem thêm tại: Luật Đầu tư 2020, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024.
2.2. Đảm bảo sự phù hợp giữa dự án đầu tư và quy hoạch sử dụng đất
Theo điểm b Khoản 2 Điều 125 và Điều 75 Luật Đất đai 2024, chỉ những khu đất đã được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt mới được phép đưa ra đấu giá. Do đó, trước khi tham gia đấu giá, nhà đầu tư nước ngoài cần:
- Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch ngành liên quan đến mục đích đầu tư;
- Đảm bảo mục tiêu dự án phù hợp với quy hoạch hiện hành, tránh trường hợp đấu giá thành công nhưng không được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc không được cấp phép xây dựng;
- Làm việc với Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường để xác minh thông tin.
2.3. Thẩm định rủi ro pháp lý và tài chính trong đấu giá quyền sử dụng đất
CSPL: Điều 81, Điều 127 Luật Đất đai 2024.
Nhà đầu tư cần đánh giá rủi ro pháp lý liên quan đến thời hạn sử dụng đất, khả năng gia hạn, điều kiện chấm dứt, cũng như rủi ro tài chính nếu dự án không triển khai đúng tiến độ.
CÔNG TY LUẬT TNHH DNP VIỆT NAM – DNP VIET NAM LAW FIRM
🏢Lầu 5, Số 52 Đường Nguyễn Thị Nhung, Khu đô thị Vạn Phúc, Phường Hiệp Bình, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
📞Hotline: 0987.290.273 (Thạc sĩ Luật sư Đinh Văn Tuấn)
📩 Email: info@dnp-law.com
Website: https://www.dnp-law.com/vi/
