Sở hữu nhà ở tại Việt Nam đang ngày càng thu hút người nước ngoài cả để đầu tư lẫn an cư lâu dài. Tuy nhiên, giao dịch về nhà ở với chủ thể là người nước ngoài đòi hỏi phải tuân thủ một loạt quy định chuyên biệt về đối tượng được phép, hình thức giao dịch, hồ sơ đăng ký và nghĩa vụ tài chính.
Bài viết dưới đây do DNP Viet Nam Law Firm biên soạn nhằm cung cấp thông tin pháp lý cần thiết về toàn bộ trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở giúp doanh nghiệp và cá nhân nước ngoài chủ động, hạn chế các rủi ro pháp lý trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng.
1. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch
CSPL: Điều 161 Luật Nhà ở 2023.
Đối với bên chuyển nhượng (bên bán, cho thuê, tặng cho…):
- Phải là chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và đáp ứng điều kiện về chủ thể theo BLDS.
Đối với bên nhận chuyển nhượng (bên mua, thuê, nhận tặng cho…):
- Cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Chỉ được tham gia giao dịch nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Luật Nhà ở; không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại địa phương.
- Tổ chức nước ngoài: Phải có tư cách pháp nhân hợp pháp. Tổ chức nước ngoài cần thuộc nhóm được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam và có chức năng kinh doanh bất động sản (trường hợp được ủy quyền quản lý nhà ở).
2. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch nhà ở
CSPL: Điều 162, 163, 164 Luật Nhà ở 2023.
Bước 1. Lập hợp đồng về nhà ở
- Mọi giao dịch về nhà ở phải được lập thành văn bản với đầy đủ nội dung theo Điều 163.
- Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt như:
- Tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
- Giao dịch nhà ở thuộc tài sản công;
- Giao dịch có một bên là tổ chức (nhà ở xã hội, nhà ở lực lượng vũ trang, tái định cư);
- Góp vốn bằng nhà ở với tổ chức;
- Các trường hợp thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
Bước 2. Thực hiện công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
Thời điểm có hiệu lực:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở phải công chứng, hợp đồng có hiệu lực kể từ khi hoàn thành thủ tục công chứng.
- Với các hợp đồng khác không bắt buộc công chứng, hiệu lực được tính theo thỏa thuận của các bên hoặc từ thời điểm ký kết.
Nơi thực hiện:
- Công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng;
- Chứng thực tại UBND cấp xã nơi có nhà ở.
Lưu ý: Sau khi các sàn giao dịch bất động sản được áp dụng rộng rãi, công chứng sẽ không còn là yêu cầu bắt buộc trong một số trường hợp, vì sàn giao dịch sẽ đảm bảo tính minh bạch và lưu trữ hồ sơ giao dịch.
Bước 3. Nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận
- Các bên thỏa thuận để một bên (thường là bên mua hoặc chủ đầu tư) nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
- Nếu là dự án của chủ đầu tư, họ có trách nhiệm làm thủ tục cấp sổ cho khách hàng.
Bước 4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính
- Người mua hoặc bên nhận chuyển nhượng thực hiện nộp lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng (nếu có) theo quy định của pháp luật thuế.
Bước 5. Nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
- Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ tài chính và được cơ quan có thẩm quyền thẩm định hồ sơ, người nhận chuyển nhượng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hợp pháp.
“Nội dung trên được DNP Viet Nam Law Firm cung cấp nhằm mục đích tham khảo. Để được tư vấn pháp lý chi tiết, chính xác và phù hợp với nhu cầu cụ thể, Quý khách hàng/Quý đối tác vui lòng liên hệ với chúng tôi qua thông tin bên dưới.”
—————————————-
CÔNG TY LUẬT TNHH DNP VIỆT NAM – DNP VIET NAM LAW FIRM
🏢Lầu 5, Số 52 Đường Nguyễn Thị Nhung, Khu Đô Thị Vạn Phúc, Phường Hiệp Bình, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.
📞Hotline: 0987.290.273 (Thạc sĩ Luật sư Đinh Văn Tuấn).
📩 Email: info@dnp-law.com.Website: https://www.dnp-law.com/vi/
