Việc nhận chuyển nhượng QSDĐ là yếu tố then chốt để triển khai dự án đầu tư. Tổ chức có vốn VĐTNN phải đối mặt với nhiều quy định pháp lý phức tạp. Các quy định này yêu cầu tuân thủ nghiêm ngặt về điều kiện và thủ tục. DNP Việt Nam Law Firm sẽ phân tích chi tiết để làm rõ vấn đề nêu trên.
1. Khái niệm
Khoản 19 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 định nghĩa nhà đầu tư nước ngoài. Họ là cá nhân, tổ chức nước ngoài. Thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam theo quy định pháp luật. Khoản 46 Điều 3 Luật Đất đai 2024 định nghĩa tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài. Định nghĩa này thống nhất với khoản 22 Điều 3 Luật Đầu tư 2020. Tổ chức này được nhận chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng QSDĐ để đầu tư. Căn cứ pháp lý là điểm d khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024.
2. Điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư
Điểm c, d khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024 quy định về tổ chức có vốn FDI. Tổ chức này được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp. Họ cũng được nhận chuyển nhượng đất trong cụm công nghiệp và khu công nghệ cao. Tổ chức có vốn FDI được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất. Việc này phải tuân theo quy định cụ thể của Chính phủ.
Điều 9 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định về chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất. Tổ chức có thể nhận chuyển nhượng vốn là giá trị QSDĐ. Giá trị QSDĐ này từ tổ chức kinh tế đang sử dụng đất. Nguồn gốc đất phải là đất được Nhà nước giao có thu tiền hoặc cho thuê trả tiền một lần. Giá trị quyền sử dụng đất đã được tính vào vốn điều lệ của tổ chức kinh tế chuyển nhượng.
Trường hợp nhận chuyển nhượng vốn là giá trị QSDĐ tại khu vực nhạy cảm sẽ bị hạn chế. Các khu vực này gồm xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển, đảo,… Việc chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật liên quan.
3. Quyền và nghĩa vụ
Tổ chức có vốn FDI sử dụng đất do góp vốn bằng QSDĐ có quyền và nghĩa vụ nhất định. Điều này được quy định tại khoản 1 Điều 42 Luật Đất đai 2024. Các quyền, nghĩa vụ này được thực hiện theo pháp luật về đất đai, đầu tư,…
Tổ chức phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn. Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Ngoài ra, việc chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… cũng phải tuân theo quy định pháp luật hiện hành. Nếu vi phạm có thể bị xử lý, thu hồi đất hoặc không được công nhận quyền sử dụng đất.
3.1. Quyền và nghĩa vụ theo khoản 3 Điều 41 Luật Đất đai năm 2024
(i) Tổ chức có vốn FDI nhận góp vốn bằng QSDĐ có nguồn gốc Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền một lần. Thực hiện quyền, nghĩa vụ theo khoản 3 Điều 41 Luật Đất đai 2024.
(ii) Tổ chức có vốn FDI chuyển đổi từ liên doanh nhận góp vốn bằng QSDĐ sẽ được Nhà nước:
(+) Cho thuê đất trả tiền một lần nếu đất không dùng để đầu tư dự án nhà ở để bán; hoặc
(+) Giao đất có thu tiền nếu đất dùng để đầu tư dự án nhà ở để bán.
3.2. Quyền và nghĩa vụ theo khoản 2 Điều 41 Luật Đất đai năm 2024
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm theo quy định của Luật này.
4. Trình tự, thủ tục nhận chuyển nhượng QSDĐ
4.1. Các bước thực hiện
Theo Điều 60 Nghị định 102/2024/NĐ-CP về trình tự, thủ tục để tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được quy định như sau:
(i) Nộp đề nghị
Tổ chức kinh tế trích lục vị trí khu đất mà nhà đầu tư đề xuất thực hiện dự án và văn bản đề nghị theo Mẫu số 07 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.
(ii) Thẩm định
Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan thẩm định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được chỉ đạo của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh phải có văn bản thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nội dung của văn bản thẩm định được quy định tại khoản 3 Điều 60 Nghị định này).
(iii) Quyết định
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản thẩm định do cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và có văn bản chấp thuận hoặc không chấp thuận tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án gửi tổ chức kinh tế có văn bản đề nghị. Nội dung của văn bản chấp thuận phải nêu rõ quy mô, diện tích, vị trí, thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận và các nội dung khác có liên quan.
(iv) Thực hiện
Căn cứ văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức kinh tế thực hiện việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo quy định.
Nếu cần chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định tại Điều 48 Nghị định này.
4.2. Trường hợp đặc biệt
Trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại điểm c hoặc điểm d khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai để thực hiện dự án đầu tư tại khu vực hạn chế tiếp cận đất đai thì phải lấy ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an theo quy định sau (khoản 3 Điều 10 NĐ 102/102/2024/NĐ-CP):
a) Có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất cho phép nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn tại khu vực hạn chế tiếp cận đất đai;
b) Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi văn bản lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an;
c) Trong thời hạn không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được văn bản lấy ý kiến, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có ý kiến bằng văn bản gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Tổ chức có vốn FDI nhận chuyển nhượng đất phải tuân thủ Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Tuân thủ pháp luật là đặc biệt quan trọng tại khu vực hạn chế tiếp cận đất đai. DNP Việt Nam Law Firm khuyến nghị kiểm tra pháp lý đất kỹ trước khi nhận chuyển nhượng. Nhà đầu tư nên làm việc với cơ quan chức năng để đảm bảo minh bạch, hạn chế rủi ro. Đây là cơ sở để triển khai và vận hành dự án hiệu quả, bền vững.
CÔNG TY LUẬT TNHH DNP VIỆT NAM – DNP VIET NAM LAW FIRM
🏢Lầu 5, Số 52 Đường Nguyễn Thị Nhung, Khu Đô Thị Vạn Phúc, Phường Hiệp Bình Phước, Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.
📞Hotline: 0987.290.273 (Thạc sĩ Luật sư Đinh Văn Tuấn)
📩 Email: info@dnp-law.com.
Website: https://www.dnp-law.com/vi/
