Việc sở hữu bất động sản tại Việt Nam đối với người nước ngoài đang trở thành xu hướng ngày càng phổ biến, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế mở cửa và thị trường bất động sản phát triển. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ các điều kiện pháp lý để người nước ngoài có thể mua và sở hữu nhà tại Việt Nam. Đến năm 2025, khung pháp lý về quyền sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam đã làm rõ hơn các điều kiện sở hữu, mở ra nhiều cơ hội đầu tư nhưng đồng thời cũng thiết lập những giới hạn quan trọng cần lưu ý.
Bài viết dưới đây do DNP Viet Nam Law Firm biên soạn nhằm cung cấp thông tin pháp lý chính xác và cập nhật mới nhất, giúp người nước ngoài hiểu rõ các quy định về quyền sở hữu bất động sản tại Việt Nam, tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.
1. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
CSPL: Khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở 2023.
- Tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.
- Tổ chức nước ngoài gồm doanh nghiệp, chi nhánh, văn phòng đại diện, quỹ đầu tư và ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
- Cá nhân nước ngoài đã được phép nhập cảnh vào Việt Nam, tức đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại Điều 20 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014 (sửa đổi 2019).
2. Điều kiện để người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
CSPL: Điều 18 Luật Nhà ở 2023, Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ‑CP.
- Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài: Là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Đối với tổ chức nước ngoài: Phải có giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ pháp lý tương đương cho phép hoạt động hoặc thành lập tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký giao dịch nhà ở.
- Đối với cá nhân nước ngoài: Không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.
3. Loại hình bất động sản người nước ngoài được phép sở hữu tại Việt Nam
CSPL: Khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023.
Cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thông qua các hình thức:
- Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài: Theo việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam.
- Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài: Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh).
4. Số lượng nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam
CSPL: Điều 19 Luật Nhà ở 2023.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.
- Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá số lượng căn hộ, nhà ở riêng lẻ quy định như trên.
5. Thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam
CSPL: Điểm c, d khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023.
- Đối với cá nhân nước ngoài: Được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu.
- Đối với tổ chức nước ngoài: Thời hạn sở hữu nhà ở là thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian gia hạn.
6. Thủ tục để người nước ngoài mua, sở hữu nhà ở tại Việt Nam
CSPL: Khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023, Điều 6 Nghị định 95/2024/NĐ‑CP.
Bước 1: Xác định đối tượng và điều kiện pháp lý
- Cá nhân hoặc tổ chức nước ngoài phải thuộc đối tượng được phép sở hữu nhà ở theo Điều 17 và Điều 18 Luật Nhà ở 2023.
- Đảm bảo dự án nhà ở là nhà ở thương mại, không nằm trong khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh (Điều 16 Luật Nhà ở 2023; Điều 4 Nghị định 95/2024/NĐ‑CP).
- Đảm bảo về số lượng nhà ở hoặc căn hộ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam (Điều 19 Luật Nhà ở 2023).
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ pháp lý và thực hiện giao dịch về nhà ở
| Đối với tổ chức nước ngoài | Đối với cá nhân nước ngoài |
| – Đối với tổ chức nước ngoài thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam: Phải có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. – Đối với tổ chức nước ngoài không thuộc đối tượng trên: Phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động hoặc thành lập tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở. (điểm b, c khoản 1 Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ‑CP) | – Hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh hoặc giấy tờ pháp lý tương đương được phép nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở. – Đồng thời có cam kết bằng văn bản không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự. (khoản 2, khoản 3 Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ‑CP) |
“Nội dung trên được DNP Viet Nam Law Firm cung cấp nhằm mục đích tham khảo. Để được tư vấn pháp lý chi tiết, chính xác và phù hợp với nhu cầu cụ thể, Quý khách hàng/Quý đối tác vui lòng liên hệ với chúng tôi qua thông tin bên dưới.”
—————————————-
CÔNG TY LUẬT TNHH DNP VIỆT NAM – DNP VIET NAM LAW FIRM
🏢Lầu 5, Số 52 Đường Nguyễn Thị Nhung, Khu Đô Thị Vạn Phúc, Phường Hiệp Bình, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.
📞Hotline: 0987.290.273 (Thạc sĩ Luật sư Đinh Văn Tuấn).
📩 Email: info@dnp-law.com.Website: https://www.dnp-law.com/vi/
