Thị trường bất động sản Việt Nam hấp dẫn doanh nghiệp FDI nhờ tiềm năng lớn và chính sách pháp luật đổi mới trong bối cảnh hội nhập kinh tế. Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội, vẫn tồn tại không ít những thách thức.
Trong bài viết này, DNP Việt Nam Law Firm sẽ phân tích chi tiết các cơ hội và thách thức mà doanh nghiệp FDI có thể gặp phải khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.
1. Khái quát quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản cho doanh nghiệp FDI
1.1. Luật Kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 khi quy định về hình thức kinh doanh bất động sản đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đã chia thành hai nhóm tại khoản 4 và khoản 5 Điều 10, phụ thuộc vào doanh nghiệp FDI có phải đáp ứng điều kiện đầu tư và thực hiện thủ tục đầu tư hay không. Cụ thể như sau:
- Nếu doanh nghiệp FDI thuộc diện phải đáp ứng: được kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định tại khoản 3 Điều 10;
- Nếu doanh nghiệp FDI không thuộc diện phải đáp ứng: được kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định tại khoản 1 Điều 10.
Theo đó, nếu không thuộc diện phải đáp ứng điều kiện đầu tư, doanh nghiệp FDI được kinh doanh bất động sản theo các hình thức bao gồm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, hoặc cho thuê mua bất động sản. Ngược lại, nếu thuộc diện phải đáp ứng, họ chỉ được thực hiện các hình thức hạn chế hơn tại khoản 3, như đầu tư xây dựng để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê.
1.2. Luật Đầu tư
Pháp luật đầu tư quy định các chính sách ưu đãi đầu tư cho doanh nghiệp FDI khi đầu tư vào một số dự án. (xem thêm tại khoản 2 Điều 15 Luật Đầu tư năm 2020). Trong đó bao gồm các ưu đãi về đất đai như miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,… (Theo điểm c khoản 1 Điều 15 Luật Đầu tư năm 2020).
2. Cơ hội và thách thức
2.1. Cơ hội
Vấn đề thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản cũng nhận được sự quan tâm từ các cơ quan cấp cao, thể hiện qua các văn bản như Chỉ thị số 13/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, tạo điều kiện cho nhà đầu tư nói chung và doanh nghiệp FDI nói riêng môi trường thuận lợi cho hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
Theo thông tin từ Cổng thông tin điện tử của Bộ Tài chính và Báo cáo của Ngân hàng Thế giới, Việt Nam đang có các thuận lợi trong việc thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản như:
| Thuận lợi | Chi tiết |
| Tình hình kinh tế – chính trị – xã hội ổn định | Việt Nam là một trong những quốc gia có nền kinh tế – chính trị – xã hội ổn định, được Ngân hàng Thế giới đánh giá cao với khả năng phục hồi kinh tế, đặc biệt là sau đại dịch COVID-19. |
| Vị trí địa lý thuận lợi | Nằm trong khu vực Đông Nam Á phát triển nhanh, đường bờ biển dài, rộng, thuận lợi cho hoạt động logistic, v.v. |
| Tham gia nhiều hiệp định thương mại tự do (FTAs), hiệp định bảo hộ đầu tư song phương (BIT) | Việt Nam đã tham gia vào nhiều FTAs và BITs với các quốc gia và khu vực khác nhau, giúp mở rộng quan hệ thương mại và đầu tư. |
| Lãi suất vay bất động sản hấp dẫn | Lãi suất cho vay bình quân của Ngân hàng thương mại trong nước cho các khoản cho vay mới và cũ còn dư nợ ở mức 7,8-10,1%/năm (theo số liệu Ngân hàng Nhà nước năm 2024). |
| Quy định pháp luật minh bạch, tạo điều kiện thuận lợi | Giảm mức đặt cọc tối đa từ 10% xuống 5% giá trị hợp đồng, công khai thông tin dự án, và giá đất sẽ được xác định theo nguyên tắc thị trường (Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất). |
Hình ảnh được thiết kết bởi DNP Viêt Nam Law Firm
2.2. Thách thức
Ảnh hưởng từ bất ổn kinh tế – chính trị toàn cầu, Việt Nam là một nền kinh tế mở và có quan hệ giao thương với nhiều quốc gia, khu vực nên sẽ chịu ảnh hưởng ít nhiều, ví dụ như chiến tranh thương mại Mỹ-Trung, các chính sách thuế quan của Mỹ,… làm giảm dòng vốn FDI vào Việt Nam.
Quy trình cấp phép đầu tư phức tạp, thời gian kéo dài. Ví dụ: đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương (Điều 30, 31, 32 Luật Đầu tư năm 2020), thời gian xử lý có thể lên đến 35-60 ngày, chưa kể 5 ngày cấp giấy chứng nhận đầu tư.
Ngoài ra, doanh nghiệp FDI kinh doanh tại thị trường bất động sản Việt Nam còn phải đối mặt với một số rủi ro như: chu kỳ bất động sản biến động, cạnh tranh với doanh nghiệp nội địa, khác biệt văn hóa kinh doanh, áp lực bảo vệ môi trường, và nợ xấu tăng.
3. Giải pháp
Từ các cơ hội và thách thức được phân tích trên, doanh nghiệp FDI cần thường xuyên cập nhật và tuân thủ quy định pháp luật, đặc biệt là Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản. Đồng thời, hợp tác với các công ty luật hoặc đối tác địa phương để nắm bắt thị trường, giảm rủi ro pháp lý, và tận dụng các ưu đãi như miễn thuế đất.
Thực tế, nhờ vào tiềm năng phát triển mạnh mẽ, khả năng phát triển bền vững, và chính sách pháp luật đổi mới, các tập đoàn lớn như Hongkong Land, Keppel Land và CapitaLand đã đầu tư vào Việt Nam, phát triển các dự án bất động sản cao cấp và đóng góp vào sự phát triển đô thị của đất nước. Đây là các tập đoàn có sự phát triển lâu dài tại Việt Nam, vượt qua các khó khăn, thách thức của các giai đoạn đồng thời tận dụng các cơ hội để phát triển nổi bật.
Tóm lại, doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam có tiềm năng lớn nhờ chính sách ưu đãi và nhu cầu thị trường, nhưng cần vượt qua thách thức pháp lý và cạnh tranh để phát triển bền vững.
—————————————————————————————————-
CÔNG TY LUẬT TNHH DNP VIỆT NAM – DNP VIET NAM LAW FIRM
🏢Lầu 5, Số 52 Đường Nguyễn Thị Nhung, Khu Đô Thị Vạn Phúc, Phường Hiệp Bình Phước, Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.
📞Hotline: 0987.290.273 (Thạc sĩ Luật sư Đinh Văn Tuấn)
📩 Email: info@dnp-law.com.
Website: https://www.dnp-law.com/vi/
